炒房团是怎么炒房的?
房住不炒,保护刚需,落实执行好国家政策,学习借鉴长沙或者海南的房地产调控模式,因地制宜,因城施策。
第一:以贷养贷,滚雪球炒房,可以说是空手套白狼的范例。
第二:报团取暖,可以说资本运作非常厉害,基本上犹如海啸一般,来时凶猛,炒房过后当地经济社会受伤害很大。有可能需要十年或者二十年甚至更长,当地经济社会才能缓过劲来,我们国家某些局部地区就发生过这样的事情,某些城市至今还是被炒房深深伤害着,没有走出来。
第三:三十六计,每一计都要运用娴熟。比如瞒天过海进入某地,暗度陈仓买好房子,连环炒作房价上涨,然后李代桃僵,自己赚钱后金蝉脱壳,三十六计走为上。
第四:钻当地房地产调控政策的漏洞。
第五:政策研究很透彻,对国际国内大事很熟悉,比如金融政策了解和运用非常娴熟。
第六:关系网错综复杂。
在各地房产没有限购时,炒房团主要通过加杠杆完成炒房。
比如,第一步评估自己手中已有的房产,***设总价为100万元。
第二步将房子抵押,向银行借到70万元。
第三步,贷款购买两套100万元的房产,每套35万元首付,省下的贷款支付。
三步下来,我们来看看炒房者通过这轮操作后手上的资产和负债。
1.资产:3套各100万元的房产。
2.负债:抵押自有房产的70万元,贷款购买两套房各支付的65万元。总共200万元负债。
当房产价格上涨30%时,卖掉手中的两套房产,每套成交价130万元,总共获得260万元,还掉200万元负债,还剩60万元,且自己原有的房子也在。
重复上述操作以获得更多的收益。
我们可以看出,其实这套打法的关键就是通过银行的钱炒作房产,利用杠杆资金放大自己的收益倍数。能够成功的前提是房价不断上涨。近二十年来,房价确实在不断上涨,因此,炒房客赚得盆满钵满。
先说购入,他们看中开发商刚开盘的房,这一期我全包了,你1万/平米,我给你8.5千/平米,开发商也高兴,有钱开发下期成交。
再说出售,他们也得借房价上涨的东风。
挂房屋中介10套房,今天1.1万/平米,明天涨1.2万/平米,再过两天1.3万/平米,再过几天1.5万/平米。
先在开发商手里1万/平米买房的高兴,我买的房涨了5000千/平米,到处宣传,房屋中介也帮着宣传。过几天炒房团找中介,某公司有20套房急用钱,1.4万/平米出售。房屋中介赶紧给看房的老客户打电话,接盘侠好便宜,出手。
炒房团,今天卖完20套,明天还有20套。
炒房团,就是这样炒房的。
这些企业买房子,都是一栋或者几栋楼的买,买下来的时候,可以抵税,可以少缴税,还可以做财务报表,做成想给别人看的财务表报。
然后,等到需要的钱时候,等到企业年报不好看的时候,卖掉一些房子,就可以把利润做的很好看了。
事实上,我国的企业购买的房产数目是巨大的,算是第一大炒房团了。
然后就是一些资方的炒房团,主要就是一些资金方,比如说黑石资本,这些资本炒房,都是以注资或者收购房企的不良资产为主的,炒作房企的不良资产的利润率也是高的离谱,很多都翻倍的利润。
再者就是民间的团体的炒房团了。
这些炒房团,都是通过民间的融资,然后加大杠杆来买。
比如有100万,如果房价也是100万,民间的炒房团不会用100万买一套房子,而是会用贷款的方式,同时买下几套房子。
不同的炒房团,有不同的炒房手段。
一般说的炒房团通常都是指类似温州炒房团的这种民间炒房团,他们都是用民间融资,加杠杆炒房的。